青岛二手房住宅市场价格持续走低 挂牌量增速明显
诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年7月10个重点城市二手住宅挂牌量为158.63万套，环比上涨0.92%，同比上涨47.96%。另据中指研究院数据显示，2023年上半年全国法拍房挂拍套数新增30.4万套，较上年增加19.7%；而成交套数仅有5.2万套，成交量远不及增长速度。
不难看出，7月份以来，全国二手房挂牌量、法拍房数量增速较上半年都有进一步提升的趋势。而从青岛二手房市场来看，二手房住宅市场价格持续走低，二手房挂牌量增速明显。根据各个房产平台的不完全统计已超10万多套，当前二手房存量远超需求量，也为法拍房带来了一定冲击。
(资料图片仅供参考)
法拍房激增 成交不高
法拍房，是指司法拍卖的房屋及不动产，其实质是司法执行过程中的一环。所谓“变成法拍房”一般是指债务人无法履行司法判决或仲裁裁决所确定的债务，司法执行机关，主要是执行庭，委托拍卖公司将债务人名下的不动产并将拍卖所得之款项扣除必要的成本和手续费及可能产生的税费后，交由债权人优先受偿。
一般来说，购买债权与参与法拍是两个不同的程序。法拍是债权的实现的途径，而购买法拍房也存在一定风险性。
对于法拍房，上海瀛泰（临港新片区）律师事务所翁冠星律师提出了几点注意事项，他指出：
1.是否已经取得产权证：关系到能不能过户，是不是有二次税费，优先选择已经取证的。无证的需要考虑二次过户的税费成本；
2.房屋是否涉及刑事案件，如果是，结案之前可能不能过户；
3.是否100%产权；
4.土地出让性质：是否住宅用地，如果是划拨可能涉及巨额税费；
5.是否存在租赁：根据买卖不破租赁原则，如果房屋内存在长期租客，则存在拍下房屋后无法入住无法转售的情况，而且实务中很多法拍房上的长期租赁都系原房东即债务人的恶意租赁，令拍下房屋的人防不胜防；
此外，他还建议，“购买法拍房时，要清楚卖方是个人还是公司、上次交易的价格及方式、水电物业欠费情况、房屋是否腾空，如现有人居住，可能过户后无法入住，需要另案处理、调查是否为‘凶宅’、调查是否内已经有户口等，最好通过实地看房确定房屋现值。”
值得注意的是，法拍房相对于市场上其他房源具有一定的价格起拍优势，通常来说会比市场中的二手房起拍价格便宜，这也吸引了部分参拍人员。
同时，自2023年以来，全国二手房挂牌量持续走高，且这一状况正在向一线城市与强二线城市蔓延。据中纬房研究院等联合公布的《2023年1-6月全国司法拍卖房产情况分析报告》显示，上半年全国法拍房挂拍量高达240,636套，比去年同期增长19.79%，其中住宅挂拍量达到145,200套。
翁冠星分析，“实务中，法拍房激增的原因有：无法还清住房贷款，即‘断供’。断供有主动断供，例如房屋‘烂尾’，交房无期，贷款者选择不再还款，这部分由于房屋尚未建设完成因此不存在‘法拍房’的法律后果。也有因失去收入来源导致被动断供；企业及个人因各种原因无法履行债务的情形增多导致房屋被司法排卖；因为他人债务提供担保、抵押，债务人‘跑路’而导致房屋被拍卖的情形增多。”
法拍房激增，而成交率却并不高。据已知数据，上半年全国法拍房成交量为67182套，同比增长9.65%；成交金额同比增加5.64%。法拍住宅成交量为50,428套，成交率为34.73%。“法拍房的激增，一方面，会给购房人及拍卖公司同时造成调查、信息搜集等方面的压力，使得买卖双方信息进一步不对称；同时也会导致法拍价格承受压力，有可能使得房屋无法拍到其应有价格，进而影响债权人和债务人的利益。”翁冠星指出。
二手房增量 房价下行
此外，据记者采访了解，7月份以来，全国二手房挂牌量增速相较于上半年有明显提升，二手房价连续三月呈现房价下行态势。
8月15日，国家统计局发布了2023年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，7月份，一、二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分别扩大1.0、0.3和0.1个百分点。
在全国二手房市场挂牌量增加，房价下行的大环境下，青岛本地二手房市场挂牌量也呈现出上涨态势，根据各个房产平台的不完全统计已超10万多套，在全国也属于排名靠前。而二手房成交量却相对稳定。
今年以来，青岛市二手房以价换量，成交保持相对稳定。1-7月份二手房成交38375套。7月份以来，新房住宅成交降幅明显，连续多个周回落到千套以下，被二手房反超。
据房天下青岛公司总经理纪礼刚介绍，“青岛市老破小问询量很少，出售较为困难。其中，二手房成交仍以主城区改善为主。以6-7月份为例，主城区板块成交占比超42%，卖一买一改善换房置业仍是主流。”
由此不难看出，二手房挂牌量增加受供需影响明显，供大于求的矛盾日益凸显，导致二手房市场出现“越卖越多”的现象。加之“量价齐跌”加剧了市场恐慌情绪，引发部分城市出现二手房抛售潮。
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